△“三供一业”叫停 华泰旧改面临关键点/《1919创财经》

△“先办证后改造”路不通 寻捷径实现产权梦/《1919创财经》

 △破局关键在于各方相向而行/《1919创财经》

福田华泰小区是2010年《深圳市城市更新办法》实施后，深圳公布的首批8个旧住宅城市更新单元计划之一。不过，与其他七个项目不同的是，这个项目被市委市政府列为重大民生工程。“民生项目” 的标签让福田华泰小区的改造多了一层意义。然而，与其他旧住宅更新改造项目一样，这个项目也面临着搬迁的困局。

近日，华泰小区收到的一则通知，通知显示从2019年1月1号起，小区将会停止三供一业，即供水供电供热（气）及物业服务。据华泰公司方面提供的相关文件显示，其上级公司中核华建资产管理有限公司于今年10月发文将落实国务院相关通知，于2019年起不以任何形式承担职工家属区三供一业的服务费用。

将“三供一业”由集体转向个人，这是我国社会进程的一种表现。但在华泰小区内 ，这种转变，直到今天才即将结束。而要结束的，还有更多沉淀于华泰公司内的历史问题 。坚守在小区内的留守户，和已经搬走的住户一样，都是上世纪 80年代随企业来到深圳。福田华泰小区内，大部分房屋是当时企业建设的福利房。95年，华泰公司下发住房改革方案，福利房以成本价出售给职工个人。可是，由于种种原因，当年的房改并未彻底 。2010年旧改启动后，办产权证的呼声开始在小区内逐步放大 。不过，当初由于未经公司职工代表大会通过，及未得到上级国有资产部门的批准。华泰小区的产权仍在华泰公司名下，属单一产权。这也是福田华泰小区旧改与其他城市更新项目最大的不同之处。

华泰小区产权登记信息显示，房屋产权仍在华泰公司名下，按照《 城市更新办法》规定，这种单一产权的物业，只要产权方同意，就可以很快实施旧改。然而，华泰公司内部遗留的各种问题，却制约着旧改的进程推进。

2014年，华泰公司百来户职工就要求确认房产所有权人的问题提起了诉讼，深圳中级法院二审审理认定，原告诉求实质是落实房改政策，要求华泰公司彻底房改，但根据相关政策规定，“属历史遗留的落实政策性质的房产纠纷”，不属于法院主管范围，原告可向华泰公司上级主管部门和政府相关部门寻求解决，据此，深圳中院驳回了这些职工的诉讼请求。而后，有职工继续向广东省高院申请再审，2016年，省高院裁定驳回再审请求。广东星辰律师事务所管理合伙人兰才明认为，“先办证后改造”的路子不属于法律管辖范畴，而要想寻找帮助住户完成产权梦的办法则需要寻找其它捷径。

华泰小区旧改问题引起了很多部门的重视，这里不仅存在办证的难题，还遗留一些其他历史纠葛。2013年市委市政府组织多部门及华泰公司，投资方新世界公司，签署了相关协议，由新世界及华泰公司共同出资2亿元，其中新世界公司出资1.6 亿元，对华泰公司1444名非深户退休员工实行补贴。在如何实现住户产权的问题上，华泰公司上级企业中核集团批准通过了《华泰小区旧改项目实施办法》，并确认通过更新改造可以在回迁时，将房产办理到经身份认定符合回迁安置资格的住户名下。

华泰小区旧改的特别之处，恰恰就在于解决企业多年来沉淀的历史问题。在有关部门的推动下，一些问题得到了解决。其中，诉求最大的办理产权证的问题，也给出了 一个办证的路径。在这些因素的影响下，僵局似乎也在悄然发生变化。不过，还是有留守户坚持要求先办证后改造。因而，办证的先后顺序，成了破局的最关键因素。

据华泰公司提供的数据显示，自今年三月签约启动以来，启动当月签约率超过了70% 。截止目前，核定身份的864户居民中，已签约712户，已经搬家695户。胡先生就是其中 的一位搬迁户，在他看来，当下的僵局，涉及方都需要更多的理解和信任才能达到最终的共赢。然而，僵局最重要的因素仍然停留在一些留守户提出的“先办证后改造”的诉求上 ，对于上级单位中核方面提出的“先更新后办证”的承诺，他们并不信任。

有法律界人士认为，目前看来，城市更新是帮组职工利益诉求合法落地的最佳路径，如果回到“先办证后改造”诉求，在当下已经没有政策土壤。相反，单一产权主体一旦 变为多产权主体，那么问题就会变得更复杂。

有城市更新专家认为，单一产权是城市更新推动的最佳前提，但华泰公司内部问题，相反却制约了项目的进程。现在看来，办证是先是后，可能并不是问题的实质，关键是华泰与员工之间缺乏信任，需要有政府部门来进行背书 增加大家信任的程度。

针对留守户关心更新后确权问题，福田区城市更新局做出了书面回应，表示目前，深圳市新世界房地产开发有限公司和华泰公司正在理顺华泰小区房屋经济关系，新世界公司和华泰公司已将由新世界公司、华泰公司与华泰小区住户签订的搬迁补偿安置协议报更新局备案。项目建成后，被搬迁人可依据经备案的搬迁补偿安置协议，按相关规定向市不动产登记中心申请办理房产证登记。

创财经记者认为，华泰小区的旧改是一次城市更新中的特别案例，这个案例的背后，映射出了企业发展经营过程中存在的各种问题，也反应了当下旧改破局前的各种难题。而要想破局，则需要旧改中每一位涉及方回到法律的轨道上来，建立合理诉求的沟通平台，搭建相互信任的基础。也只有各方相向而行，才能让大家都能享受到城市发展带来的实际红利。

 （来源：深圳财经生活频道 | 创财经调查）